Accertamento fiscale valore immobile, maggior valore e imposta di registro
accertamento fiscale valore immobile, maggior valore e imposta di registro
Accertamento fiscale di maggior valore, basati sullo scostamento rispetto ai valori Omi
Salve. Vorrei acquistare un immobile ad uso abitativo il cui proprietario è una società immobiliare. L’immobile verrebbe da me acquistato per un importo inferiore alla sua rendita catastale rivalutata. L’agenzia immobiliare proprietaria vuole per forza applicare l’IVA alla vendita (invece dell’imposta di registro), per cui nel mio caso dovrei pagare il 4% (agevolazione prima casa) sul costo di vendita della casa. Nello specifico, acquisterei la casa per 40.000 Euro, pagando 1600 Euro di IVA, mentre il valore catastale ammonta a 67.100 Euro circa. Facendo dei calcoli, il “valore normale” stimato per l’immobile, in base ai dati OMI dell’ultimo semestre, stimerebbero il valore medio della casa intorno ai 145.000 Euro (valore incredibilmente alto, visto che l’immobile, di categoria A/4 in uno stabile antico, posto al 2° piano senza ascensore nel centro storico della città, che necessita di molti lavori di ristrutturazione). Il mio timore è quello di ricevere, in futuro, un accertamento fiscale per maggior valore, calcolato sullo scostamento tra il valore d’acquisto dichiarato e il valore normale dell’immobile. Mi è stato proposto, dall’agenzia immobiliare intermediaria, di allegare all’atto di compravendita una perizia giurata di un tecnico abilitato in cui viene dichiarato, stante le condizioni dell’immobile, che il suo valore effettivo è pari a quello di vendita. Inoltre, la società proprietaria dell’immobile si è offerta di stipulare un accordo privato in cui si dichiara responsabile per il 50% di eventuali somme dovute al fisco, in caso avvenisse davvero un accertamento fiscale e si fosse tenuti a dover pagare. Sono indecisa se accettare la proposta o meno, visto che avrei preferito pagare l’imposta di registro (sul valore catastale dell’immobile), in modo da essere tutelata. Purtroppo la società proprietaria non intende rendersi disponibile a tale soluzione, dichiarando di dover necessariamente vendere con applicazione IVA (anche se l’immobile, che la società ha acquistato da meno di un anno per 37.000 Euro da un privato, non l’ha nè costruito nè ristrutturato). La ringrazio in anticipo se vorrà rispondermi.
Risposta
In riferimento a quanto detto le dico che se la società si rifiuta di applicare l’imposta di registro o può essere perché l’immobile è stato ultimato o ristrutturato da meno di 5 anni (o la società acquirente non ha abbastanza informazioni in merito) e allora non può applicare l’imposta di registro in alternativa all’IVA oppure intende procedere cosi per sua facoltà semplicemente (ma non rileva l’acquisto dello stesso da circa un anno). Questo costa di più in termini di imposta a lei ovviamente. In riguardo alla discordanza tra valore di cessione e valore OMI si inizia con l’osservare che la differenza può essere considerata, se pretesa a giusta ragione dall’agenzia delle entrate, come donazione con le normali conseguenze per imposte, sanzioni e interessi. In ogni caso il contribuente si può tutelare tramite una perizia giurata, come dice lei, in cui il tecnico proprio in virtù dei grandi lavori da fare valuta l’immobile non omogeneo rispetto ai valori OMI. Ovviamente un atto di accollo da parte della società immobiliare del 50 % dell’eventuale pretesa da parte dell’ufficio accertatore non può che essere un segnale di apertura da parte della società venditrice. Quello che aiuta molto, le dico, è la perizia giurata da parte del tecnico abilitato poiché in caso di accertamento renderebbe lo stesso accertamento eccepibile in modo fondato e con altissima probabilità di annullamento dell’atto di accertamento stesso. Si deve considerare che il valore di un immobile lo stabilisce comunque il mercato e la contrattazione : l’agenzia delle entrate non può stabilire a priori il valore di un immobile pertanto anche se esistono i valori OMI si deve sempre considerare la possibilità di situazioni particolari che rendono disomogeneo rispetto al valore medio di mercato il prezzo di vendita un determinato immobile. Inoltre aggiungo che gli accertamenti spesso scattano quando il valore di cessione è più basso addirittura del valore catastale e di meno per discordanza rispetto ai valori OMI.
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